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美国《时代》周刊中文版(志愿翻译)

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地产牛市转熊,岂能坐以待毙  

2008-10-30 11:50:49|  分类: 纽约时报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  Oct 23rd 2008 | Shenzhen
  Keith Bradsher/著
  Jackson/译
  TianYe/审校
  
  随着房地产泡沫在多个城市的破裂,中国政府在抵御经济放缓上又面临了新的课题。
  
  楼市问题在刘石荣所住的小区里得到了集中的表现,原本780户的小区只有50户入住,游泳池等公共设施也一直得不到开放.也许在这位内向的电气工程师眼里,这些都不是问题,他说“在这里,我能在晚上享受到清静。”
  
  然而对于那些一年前购买了房屋的炒房客来说,这无疑就是一场噩梦。就在一旁的另一个工地上,24座塔吊也只有1座还在继续运行着。
  
  据银行专家及经济学家预测,中国的各大银行将在明年春季或夏季迎来一场断供热潮,这虽然不太可能引发银行的倒闭,但会使银行在过去三年中所获的高额利润化为乌有。然而,受影响的远不止银行界,这也使得经济政策的制定变得更加复杂。
  
  正因如此,中国政府才在周三晚上颁布了一系列措施来稳定房价。中央银行已要求各大商业银行降低初次购房者的首付比例及按揭利率。同时,财政部也将从11月起,对那些购买房产在90平米以下的初次购房者降低交易印花税。
  
  房地产专家和经济学家认为,这些措施完全不足以让持续低迷的房产市场走出困境。在受害最严重的深圳地区,部分房价已经下跌了1/3。
  
  在周三发布的国内房地产价格指数中,9月的房价较8月下降了0.1%,这是中国政府首次承认房价下跌。但国内外专家相信,实际的跌幅远不止如此。
  
  新措施中并没有提及那些针对炒房客的惩罚性政策。
  
   “形势还在恶化当中”一位手中拥有多个地产项目的开发商主管说到。但考虑到当局对于房地产市场的敏感,他并没有透露自己的姓名。
  
  在降低利率和放宽对开发商的贷款上央行承受着巨大的压力。过于激进或者宽松的货币政策将再次引发通货膨胀。中国的通胀率刚刚才从2月份的8.7%回落到上个月的4.6%。
  
   “地产商还威胁央行,‘要死也是银行先死’”曾任央行货币政策委员会成员、现任国务院顾问的余永定说道“如果政府承受不住这种压力,那么我们之前在抑制通胀的上所有努力都会白费。”
  
  有意思的是,正是由于中国的抵押贷款体系还不够发达,才让他的地产危机没有像欧美那样演化成信贷危机和金融危机,尽管欧美的银行家们几年来一直试图让中国将抵押贷款证券化,而这种证券化就是导致他们金融危机的根源。
  
  北京咨询公司龙州经讯(Dragonomics Research)的执行总裁葛艺豪(Arthur Kroeber)说:“这次萧条要在中国引起系统性的金融危机的可能性是非常非常小的。”
  
  尽管中国的银行体系还存在着诸如行政干预、企业借贷欺诈等一些列问题,但在抵押贷款上,中国的管理还是较欧美严格的。与美国普遍施行的零首付、低信用审查相比,中国的房贷市场似乎有点佛兰克.卡普拉1964年的 电影《风云人物》中的味道。
  
  在中国,近一半的居民在购房时都直接使用现金而非住房贷款。即使对于那些需要贷款的购房者,他们也将为自己的第一套房支付30%的首付,如果在其他地方还有房贷房屋,这一比例将高达40%。在周三公布的措施中,对于首次购房的消费者,首付比例将降低到20%。但像深圳等的一些城市,已经施行了这一措施,成效并不明显。在中国的相关政策中,有一条规定在美国得到了广泛的认可,但也许永远也不可能施行,那就是:对于女性放贷的最长期限不得超过其55岁、男性不得超过其60岁,也就是说,一位52岁的男子只能获得8年的贷款期限,而女子只能获得3年。
  
  较短的借贷周期让购房者可以更快的还清贷款,这就使他们即使在房市的低迷期也不愿意退房断供,虽然也有一小部分人这么做。
  
  同样对于中国的银行来说也不会轻易的收回抵押房屋。他们更倾向于与那些能证明自己确实资金紧张的贷款者重新商定月供方案。
  
  中国的银行通常自己持有他们的抵押资产,而不是跟风美国把这些资产打包后以有价证券的形式再转卖给不同的投资者。目前,资产证券化已使得美国的购房者与银行在重新协商还贷方案上变得相当的困难。
  
  美国的政商界数年来一直都在说服中国施行资产证券化,但并没获得成功,随着这次国际金融危机的爆发,他们也放弃了尝试。
  
  美国普衡律师事务所北京办事处的房地产专家约耳.罗斯坦说“一开始,我是对中国政府的这项政策这次持反对意见的,但现在来看,他们也许是对的。”瑞银北京的经济师王涛说,据统计,中国大部分商业银行都是自主制定房贷政策的,他们通常将贷款基准订到房价的50%。虽然多数中国银行都是公开上市公司,但政府却持有相当大的股份。
  
  分析师认为,随着房地产泡沫的破裂,一些大量涉足这一市场的中小银行将陷入困境,但对于那些大银行,由于自2004年起就在房地产贷款上受到了限制,因此,他们总体来说还是会保持盈利的。
  
  穆迪投资公司的中国银行专家华志行(Leo Wah)说,目前,他们还没降低中国银行的评级,但会对中国房地产市场的疲软保持关注。
  
  他还说“我们并不认为这会导致严重的问题,但是如果房价继续下跌,就不只是金融业的问题了”。
  
  目前,各种建设都已放缓,这也开始给其他的产业带来影响--国内的刚铁消费急剧下滑,钢铁企业都竞相增加对美国的出口,尽管这有可能导致贸易紧张。
  
  由于受到了中国政府对于外资入境的管制,西方的银行及地产基金在中国房地产上的借贷及投资是非常有限的。但已经有外资开始向个别不能按时付款的中方合伙人发出了违约的律师函。
  
  罗斯坦说“6到8个月前,我们并没有想到这样的事情会在中国发生”。
  
  相对于8%的国际标准,中国银行的资本金率高达12%-14%,因此他们拥有充足的资金。
  
  更重要的是,严格的市场管制取保了中国银行拥有全球最高的借贷收益率。对于短期存款,银行之需支付0.7%的利息,而短期借贷的利息却高达6.6%。
  
  美国监管机构直到去年才很不情愿的对源于国内的房地产泡沫采取措施。而中国政府早在2004年就对房地产投机采取了行政手段,例如对地产商的借贷额进行限制。
  
  2007年八月,银行提高了第二套和第三套房的首付比例,同也将第二套房的贷款利率较第一套房提供了3个百分点
  
  原文链接:http://www.nytimes.com/2008/10/24/business/worldbusiness/24chinabank.html?_r=2&oref=sloginReal&oref=slogin

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